Sektor Real Estate China Lesu, Hancurkan Mitos Harga Selalu Naik

BEIJING - Krisis real estate China memasuki fase kritis ketika pengadilan Hong Kong diperkirakan akan mengeluarkan keputusan tentang likuidasi China Evergrande Group yang pernah menjadi pengembang terbesar di negara tersebut.

Kemerosotan berkepanjangan dalam industri ini, yang menyumbang sekitar 30 persen dari produk domestik bruto China, memberikan dampak besar terhadap perekonomian dan masyarakat secara keseluruhan, dan tampaknya kondisi ini akan terus berlanjut.

"Mitos kenaikan harga telah hancur total," kata Huang Li, seorang konsultan real estate di kota Guangzhou dengan menggunakan nama samaran.

"Tidak ada yang akan membeli dengan harga saat ini," sambung dia, seperti dikutip dari Nikkei Asia, Senin, (4/12/2023).



Kota Huizhou adalah komunitas kamar tidur di kota tetangga Hong Kong, Shenzhen, yang memiliki sejumlah perusahaan teknologi informasi. Pada awal November, ketika calon pembeli datang untuk melihat sebuah kondominium baru di pasar, seorang penjual berbisik: "Kami menjualnya seharga 12.000 yuan (USD1.698) per meter persegi, diskon 25 persen, tapi kami akan diam-diam membatalkannya menjadi 11.000 yuan."

Harga kondominium diturunkan menjadi sedikit di atas 10.000 yuan per meter persegi, hampir 40 persen lebih rendah dari harga aslinya. Bahkan dengan pemotongan harga yang besar, agen real estate dapat meringankan masalah arus kas mereka jika dapat menjual properti yang sudah tercatat dalam pembukuan mereka.

Namun pemerintah daerah membatasi kebebasan mereka untuk melakukan hal tersebut. Menurut seseorang yang mengetahui situasi tersebut, pembeli rumah yang menandatangani kontrak sebelum pemotongan harga memprotes bahwa mereka tidak adil. Khawatir protes akan menyebar, pihak berwenang menginstruksikan penjual untuk membatasi diskon mereka.

Ada alasan lain mengapa pemerintah daerah enggan membiarkan harga turun. Di China, yang tanahnya dimiliki oleh negara, pemerintah daerah telah menjual hak guna tanah kepada perusahaan real estate. Ini adalah sumber pendapatan berharga, dan pemotongan harga dapat berdampak buruk pada keuangan pemerintah daerah.

Dengan sedikitnya pembeli dan adanya batasan seberapa jauh mereka dapat menurunkan harga, penjualan tampaknya akan semakin menurun. Persediaan konstruksi baru untuk periode Januari hingga Oktober naik 20 persen dibandingkan periode sama tahun lalu dan dampak distorsi pasar terus meningkat.

Partai Komunis China telah mengakui bahwa perubahan besar sedang terjadi. "Telah terjadi perubahan signifikan dalam hubungan pasokan-permintaan," katanya. Namun sejauh ini, mereka belum menemukan solusi efektif untuk menghilangkan distorsi di pasar real estate guna mencegah pecahnya gelembung tersebut.

Jatuhnya Sektor Real Estate

Sejak 2020, pemerintahan Presiden Xi Jinping telah berupaya menjaga pasar agar tidak terlalu panas: Pemerintah China memperketat pembiayaan bagi pengembang real estate dan mengurangi ketersediaan pinjaman hipotek dengan harapan dapat menghentikan investasi berlebihan dan ketidakstabilan keuangan sejak awal.

Akibatnya, arus kas perusahaan real estate dengan cepat memburuk dan pembangunan terhenti, sementara sejumlah proyek masih belum selesai. Sebuah lembaga pemikir real estate China pernah memperkirakan bahwa pada Juni 2022, area seluas 231 km persegi dari proyek tersebut belum selesai.

Kebijakan nol-Covid di China dan faktor-faktor lain yang membuat masyarakat semakin cemas terhadap masa depan mereka semakin melemahkan pasar perumahan. Karena penurunan penjualan, harga rata-rata unit kondominium yang baru dibangun di 70 kota besar di China telah menurun dari tahun ke tahun, sejak April 2022, dengan rekor penurunan selama 19 bulan berturut-turut.

Tekanan yang berkepanjangan di sektor real estate China telah menyebabkan banyak proyek bangunan terbengkalai.

Sebuah gedung pencakar langit, yang menjulang tinggi di langit biru, menghilang dari pandangan saat matahari terbenam. Bangunan terkenal setinggi 86 lantai ini, yang terletak di lokasi utama di kota Dalian, China timur laut, tidak diterangi cahaya pada malam hari. Penduduk setempat mengatakan bangunan tersebut seperti gedung hantu.

Bangunannya telah selesai, namun, "Tidak ada pembicaraan mengenai permohonan penyewa," menurut broker real estate setempat. Pintu utamanya berkarat, dan jarang terlihat orang di dekatnya, bahkan di siang hari.

Kasus ekstrem dapat dilihat di kota Hegang di provinsi timur laut Heilongjiang, yang berbatasan dengan Rusia. Ketika sumber daya di kota pertambangan batu bara ini habis, populasinya mulai berkurang. Pada 2020, jumlah penduduk berusia 60 tahun ke atas adalah 24 persen, lebih tinggi dari rata-rata nasional sebesar 19 persen.

Pada akhir 2021, kota ini secara de facto mengalami keruntuhan finansial. Sektor real estate jatuh, dan Hegang dikenal sebagai "kota di mana harga kondominium seperti harga kubis China."

Namun, saat berjalan melintasi kota, seseorang dapat melihat secercah jalan keluar.

"Saya pasti ingin membeli rumah dalam waktu dekat," kata Qu, pria berusia 38 tahun yang pindah dari provinsi Shandong di China timur pada September. Dia mendirikan bisnis penjualan pakaian anak-anak melalui aplikasi berbagi video. Karena bisa bekerja dari mana saja dengan koneksi internet, dia memilih Hegang yang harga sewanya murah.

Semakin banyak anak muda berdatangan. Tidak ingin melewatkan potensi pemulihan, pemerintah kota Hegang meluncurkan program di bulan November 2022 yang mendorong masyarakat untuk pindah.

Pembelian tempat tinggal seluas 60 meter persegi atau kurang oleh orang-orang yang pindah ke Hegang dibebaskan dari pajak, dan ruang kantor untuk bisnis gratis untuk tahun pertama. Menurut media lokal, hampir 1.000 orang telah memperoleh daftar keluarga dalam waktu enam bulan atau lebih sejak program ini dimulai.

Namun cerita seperti yang dialami Hegang adalah pengecualian, bukan menggambarkan kondisi di China.

Reformasi Sistem Perumahan

Pada akhir Oktober, jalan utama pasar bahan bangunan di Guangzhou dipenuhi ratusan toko khusus yang menjual bahan, peralatan, tirai, dan barang lainnya. Tapi itu sepi. Beberapa toko tutup. "Tidak ada seorang pun di sini. Saya sudah bekerja di industri ini selama lebih dari 20 tahun, dan ini yang terburuk," kata manajer toko yang khusus menjual urinoir.

Hal serupa terjadi pada Peng Xiaojuan, yang telah menjalankan toko papan plafon di Dongguan, provinsi Guangdong, selama hampir 10 tahun. "Rumah tidak terjual, dan tidak ada yang merenovasinya. Saya tidak dapat menghasilkan uang," ucap dia. Untuk meningkatkan pendapatannya, Peng mulai bekerja sebagai tenaga penjualan di sebuah perusahaan ubin lokal.

Ada pasar di seluruh China yang menawarkan one-stop shopping untuk interior rumah. Hingga beberapa tahun lalu, tempat-tempat seperti itu dipenuhi orang-orang yang datang pada akhir pekan untuk membeli dari berbagai pedagang. Kini keadaannya sudah tidak begitu.

Dengan adanya reformasi sistem perumahan di China pada tahun 1998, pemerintah mengizinkan masyarakat untuk membeli dan menjual rumah mereka. Langkah-langkah selanjutnya mendorong pembelian rumah dan pembangunan baru. Pengembang bermunculan dan industri berkembang pesat, dipicu oleh spekulan yang percaya bahwa harga akan selalu naik dan perekonomian berkembang pesat.

Menurut analisis yang dilakukan profesor Universitas Harvard, Kenneth Rogoff dan lainnya, pangsa industri real estate terhadap PDB China telah tumbuh dari kurang dari 10% pada akhir tahun 1990-an menjadi 30 persen saat ini. Karena ukurannya yang besar, ketika terjadi penurunan, dampak riaknya akan signifikan.

Di internet China, beredar ungkapan yang mengejek industri ini: "Paus mati dan tenggelam ke laut”, yang berarti bahwa ketika pemain besar di bidang real estate mati, mereka akan ikut menyeret pemain kecil ke dalamnya.

Ketika pengembang besar seperti China Evergrande Group berada dalam kesulitan keuangan, perusahaan-perusahaan yang pernah mengandalkan mereka kini mencari keselamatan di luar negeri. Pada Pameran Impor dan Ekspor China (Canton Fair), yang diadakan di Guangzhou hingga tanggal 4 November, seorang karyawan sebuah perusahaan batu yang berpameran di acara tersebut sangat antusias dan mengatakan: "Kami ingin memperluas bisnis kami ke Timur Tengah dan wilayah lain di masa mendatang."

Penjualan luar negeri hanya menyumbang 2 persen dari total pendapatan perusahaan. Jalan menuju pemulihan bagi mereka yang sejak lama mengandalkan kuatnya permintaan dalam negeri akan relatif berlangsung sulit.